Erbschaft & Immobilie – Klarheit in einer emotionalen Situation
Der Verlust eines geliebten Menschen ist schwer. Kommt eine Immobilie hinzu, stehen Erben oft vor komplexen Entscheidungen: Behalten, vermieten oder verkaufen? Wir unterstützen Sie einfühlsam und fachkundig dabei, den für Ihre Familie passenden Weg zu finden – sachlich, fair und nachvollziehbar.
Unser Anspruch: Transparenz, Diskretion und Ruhe in der Entscheidungsfindung. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen, erklären die nächsten sinnvollen Schritte und schaffen eine belastbare Grundlage für Einigungen in der Erbengemeinschaft – auf Wunsch im engen Schulterschluss mit Notaren, Steuerberatern und Fachanwälten.
Weil jeder Erbfall anders ist, betrachten wir Immobilie, Markt und Familiensituation immer im Zusammenhang. So entstehen Entscheidungen, die heute praktikabel sind und langfristig tragen.
Typische Herausforderungen im Erbfall
- Unterschiedliche Vorstellungen in der Erbengemeinschaft (behalten, vermieten, verkaufen)
- Finanzielle Fragen wie Erbschaftsteuer, Ausgleichszahlungen und laufende Kosten
- Instandhaltung & Renovierung – was ist kurzfristig nötig, was lohnt sich?
- Unsicherheit über den Marktwert ohne neutrale Bewertung
- Emotionaler Druck (z. B. „Elternhaus“) vs. wirtschaftliche Realität
- Formale Hürden (z. B. fehlende Unterlagen, Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis)
- Bindungen am Objekt wie Wohnrechte oder Nießbrauch, bestehende Mietverhältnisse
- Zeitdruck durch laufende Kosten (Hausgeld, Darlehen, Versicherungen) und Fristen
- Organisation auf Distanz – wenn Erben nicht vor Ort sind oder mehrere Parteien beteiligt sind
Diese Punkte lassen sich mit der richtigen Reihenfolge aus Bestandsaufnahme, Bewertung und Entscheidung strukturiert lösen. Eine neutrale Faktenbasis nimmt spürbar Druck aus der Situation.
Das Wichtigste rund um Erbschaften & Immobilien
Ihre Optionen mit der geerbten Immobilie
- Selbst nutzen: Sie ziehen ein oder nutzen die Immobilie als Zweitwohnsitz. Vorteile sind die persönliche Nutzung und die emotionale Bindung. Wichtig: Prüfen Sie realistisch laufende Kosten, Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf und Standortpassung (Arbeitsweg, Familie, Barrierefreiheit).
- Vermieten: Sie erhalten laufende Mieteinnahmen und partizipieren an der möglichen Wertentwicklung. Dem stehen Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagenbildung und Mietrisiken gegenüber. Wir kalkulieren mit Ihnen Nettomiete, Bewirtschaftungskosten und eine realistische Rendite, damit sich Vermietung und Aufwand gesund die Waage halten.
- Verkaufen: Schafft schnelle Liquidität und klare Verhältnisse – besonders hilfreich bei Auszahlungen innerhalb einer Erbengemeinschaft. Sie vermeiden Investitions- und Vermietungsrisiken und können den Nachlass unkompliziert ordnen. Wir entwickeln eine Preis- und Vermarktungsstrategie, die zum Objekt und zur aktuellen Nachfrage passt.
- Hybride Lösungen: Denkbar sind z. B. Auszahlungen einzelner Erben, die Übernahme durch ein Familienmitglied mit Finanzierung, die Aufteilung in Wohnungseigentum (WEG) oder – je nach Ausgangslage – ein verkürzter Verkaufsprozess „as is“ ohne vorherige Sanierung.
Wie wird der Wert korrekt ermittelt?
Eine verlässliche Wertermittlung ist die Basis jeder fairen Entscheidung. Wir kombinieren Marktdaten, Objektmerkmale und regionale Nachfrage:
- Online-Indikationen: liefern schnelle Richtwerte – hilfreich als erste Orientierung, aber nicht belastbar für Entscheidungen in Erbengemeinschaften oder gegenüber Behörden.
- Makler-Marktwertermittlung: realistische Einschätzung auf Basis aktueller Nachfrage, Lage, Zustand, Modernisierungsstand und Vergleichsobjekten. Ideal, wenn es um interne Einigungen, Verkaufsplanung und Preisstrategie geht.
- Gutachten (Sachverständige): bei erhöhten rechtlichen/steuerlichen Anforderungen empfehlenswert. Wir koordinieren auf Wunsch die Erstellung und stellen die relevanten Objektunterlagen zusammen.
Zur Einordnung des Ergebnisses erläutern wir transparent die gängigen Verfahren (z. B. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertansatz) und zeigen, welches Verfahren für Ihr Objekt den größten Aussagewert besitzt.
Erbengemeinschaft: Fakten schaffen, Konflikte vermeiden
In Erbengemeinschaften sind wesentliche Entscheidungen in der Regel einstimmig zu treffen. Unterschiedliche Interessen (z. B. „behalten“ vs. „verkaufen“) führen schnell zu Blockaden. Eine neutrale Bewertung schafft Akzeptanz und ermöglicht einen sachlichen Austausch über Lösungen – von Vermietung über Auszahlung bis hin zum geordneten Verkauf.
Praktisch bewährt haben sich klare Schritte: Unterlagen sichten, Bewertung klären, Optionen prüfen, Entscheidung festhalten. Auf Wunsch moderieren wir Gespräche, strukturieren To-dos und binden externe Fachleute ein.
Steuern & Freibeträge im Blick
Freibeträge und steuerliche Regeln hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab (u. a. Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, weitere Verwandte). Eine nachvollziehbare Bewertung hilft, Streitfälle mit dem Finanzamt zu vermeiden und schützt vor unrealistischen Ansatzwerten. Bei Verkaufsthemen betrachten wir mit Ihnen außerdem Aspekte wie mögliche Spekulationsfristen (je nach Konstellation) oder die Behandlung von Renovierungskosten – immer mit dem Hinweis, dies abschließend mit Ihrer Steuerberatung zu klären.
Hinweis: Diese Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Gern stellen wir bei Bedarf den Kontakt zu geeigneten Fachanwälten/Steuerberatern her.
Unterlagen-Checkliste für den Erbfall
- Testament/Erbvertrag, ggf. Erbschein oder Nachweis der Erbenstellung
- Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Bauzeichnungen (falls vorhanden)
- Aktuelle Bewirtschaftungsunterlagen (Hausgeld, Nebenkosten, Versicherungen)
- Energieausweis, Sanierungs- und Wartungsnachweise, Rechnungen/Belege
- Bei Vermietung: Mietverträge, Übergabeprotokolle, Miethistorie
- Bei Wohneigentum: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagenstand
- Foto- und Zustandsdokumentation (Innen/Außen), Schlüsselübersicht
Fehlen Unterlagen, unterstützen wir beim Beschaffen (z. B. Grundbuch, Energieausweis) und erstellen eine strukturierte Liste der nächsten Schritte.
Besondere Konstellationen
- Wohnrecht/Nießbrauch: wirkt sich auf Nutzung, Verkaufbarkeit und Wert aus – wir erläutern Optionen.
- Vermietete Objekte: Mieterrechte beachten; wir planen Verkauf/Neuvermietung realistisch.
- Denkmalschutz/Erbbaurecht: besondere Auflagen bzw. Laufzeiten; wir klären Auswirkungen auf Preis und Markt.
- Sanierungsbedarf: Abwägung zwischen „as is“ verkaufen vs. selektiv investieren, um Rendite oder Preis zu heben.
Wirtschaftliche Abwägungen: Vermieten vs. Verkaufen
Wir rechnen gemeinsam durch: Netto-Kaltmiete, Leerstandsrisiko, Instandhaltung, Rücklagen und die zu erwartende Brutto-/Nettorendite. Beim Verkauf stehen Zeit bis Geldeingang, realistische Käuferzielgruppen und Vermarktungsaufwand im Fokus. So entsteht eine Entscheidung, die Kopf und Bauch gleichermaßen mitnimmt.
Häufige Fragen (FAQ)
Müssen alle Erben einem Verkauf zustimmen?
In der Erbengemeinschaft sind wesentliche Entscheidungen grundsätzlich einstimmig zu treffen. Eine neutrale Bewertung erleichtert die Einigung – wir moderieren bei Bedarf den Prozess und strukturieren die nächsten Schritte.
Welche Form der Bewertung ist in unserem Fall sinnvoll?
Für interne Entscheidungen reicht oft eine fundierte Marktwertermittlung. Für steuerliche/gerichtliche Zwecke kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein. Wir beraten Sie zur passenden Tiefe und koordinieren die Erstellung.
Wie schnell ist ein Verkauf realistisch?
Je nach Lage, Zustand und Nachfrage sind Verkäufe oft in wenigen Wochen möglich. Eine gute Vorbereitung (vollständige Unterlagen, Preisstrategie, zielgruppengerechte Vermarktung) beschleunigt den Prozess deutlich.
Kann eine Bewertung steuerlich berücksichtigt werden?
Kosten für ein formales Gutachten können je nach Fall steuerlich relevant sein. Bitte klären Sie dies mit Ihrer Steuerberatung – wir stellen alle benötigten Informationen und Nachweise bereit.
Was, wenn es in der Erbengemeinschaft Streit gibt?
Wir agieren neutral, schaffen mit der Bewertung eine gemeinsame Faktenbasis und begleiten die Kommunikation. So lassen sich faire Lösungen – Vermietung, Verkauf oder Auszahlung – leichter finden und dokumentieren.
Können wir ohne Erbschein verkaufen?
Ohne Nachweis der Erbenstellung (z. B. Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament) sind vertragliche Schritte eingeschränkt. Wir zeigen, was bereits vorbereitet werden kann (Unterlagen, Bewertung, Vermarktung) und was erst nach Vorliegen der Nachweise möglich ist.
Das Haus ist vermietet – ist ein Verkauf trotzdem sinnvoll?
Ja, vermietete Immobilien können verkauft werden. Wir klären, welche Käuferzielgruppen infrage kommen, wie sich der Mietvertrag auf den Preis auswirkt und ob Alternativen (z. B. späterer Verkauf, Neuvermietung, Absprachen mit Mieter:innen) sinnvoll sind.
Welche Unterlagen brauchen wir für die Bewertung?
Ideal sind Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Protokolle (bei WEG), Mietunterlagen (falls vorhanden) und Nachweise über Modernisierungen. Fehlt etwas, besorgen wir es – oder arbeiten mit den verfügbaren Daten.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Nicht immer. Wir vergleichen die Szenarien „as is“ vs. selektive Maßnahmen (z. B. leichte Optik, kleine Reparaturen) vs. umfassende Sanierung und zeigen, wie sich Kosten, Zeit und erzielbarer Preis zueinander verhalten.
